สัมภาษณ์ สมบูรณ์ ชัยเดชสุริยะ ผู้บริหาร สนง.ทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์
Wed, 2011-02-16 15:14
"ประชาชาติธุรกิจ" สัมภาษณ์ "สมบูรณ์ ชัยเดชสุริยะ" ผู้ช่วยผู้อำนวยการ สนง.ทรัพย์สินฯ บนชั้น 4 ตึกใหม่ในรั้วแดง ถ.นครราชสีมา เขตดุสิต ในวาระที่ 18 กุมภาพันธ์ 2554 นี้จะครบรอบ 62 ปีแห่งการก่อตั้งองค์กร
@ ภาพรวมการบริหารจัดการ
ภารกิจสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์คือบริหารจัดการที่ดินต่างๆในกรุงเทพฯและภูมิภาค ที่ดินสำนักงานทรัพย์สินฯมีผู้ใช้ประโยชน์ทั้งสิ้นตั้งแต่วันที่จัดตั้งเป็นนิติบุคคล ในส่วนกรุงเทพฯและปริมณฑลเราได้ค่าเช่าเชิงพาณิชย์จริง ๆ แค่ 7% อีก 93% เป็นผู้เช่าที่เป็นหน่วยราชการ รัฐวิสาหกิจ ตึกแถว หรือผู้มีรายได้น้อย เรามีชุมชนในพื้นที่ที่ต้องดูแลถึง 107 แห่ง
การดำเนินงานส่วนหนึ่งเราจำเป็นต้องมีรายได้เข้ามาแต่ไม่ได้เป็นหลัก เรามุ่งเน้นดูแลผู้เช่าดังนั้นในส่วน 7% ที่ทำเชิงพาณิชย์จึงไม่คิดว่าจะต้องทำรายได้เป็นกอบเป็นกำ
พื้นที่ใช้ประโยชน์ 93% เป็นหน่วยราชการ รัฐวิสาหกิจนั้น เรามีมติ ครม.กำกับอยู่แล้วในฐานะหน่วยงานรัฐด้วยกัน ในส่วนของมูลนิธิสาธารณกุศล หรือชุมชนแออัด ก็จะมีค่าเช่าอัตราพิเศษค่อนข้างต่ำ ดังนั้นการปรับค่าเช่าจากเดิมที่อัตราค่อนข้างต่ำจะปรับแบบค่อยเป็นค่อยไป นี่คือภาพรวม
@ รายได้มาจากค่าเช่าอย่างเดียว ?
ไม่ใช่ เราได้พิจารณาว่าถ้าเป็นที่ดินที่ควรจะนำมาพัฒนา อาจจะเป็นพื้นที่ชำรุดทรุดโทรมอย่างมาก หรือพื้นที่ที่ควรปรับปรุงให้คุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยดีขึ้น เราถึงจะนำมาพิจารณาว่าจะพัฒนาอย่างไร
ซึ่งแนวทางการพัฒนายึดหลัก 4 ประการ คือ 1) การพัฒนานั้นสังคมต้องมีคุณภาพ เมืองต้องดีขึ้น 2) คนเข้ามาอยู่ต้องมีความสุข 3) ผู้พัฒนาจะต้องพอไปได้ ไม่ใช่เอาประโยชน์จากผู้เช่าช่วงมากมาย 4) ประโยชน์ที่ให้กับสำนักงานทรัพย์สินฯเป็นธรรมหรือเปล่า
ดังนั้นแต่ละปีพื้นที่ที่เรานำมาพัฒนาใหม่เลยค่อนข้างน้อยมาก ส่วนใหญ่เป็นการปรับปรุงสภาพเดิม รวมถึงการดูแลชุมชนไปด้วย อย่างที่บอกเรามีถึง 107 ชุมชน สมัยก่อนการพัฒนาพื้นที่ชุมชนเหล่านี้จะใช้ระบบ "แลนด์แชริ่ง" อย่างชุมชนเทพประทาน จะขอแบ่งพื้นที่บางส่วนพัฒนาเป็นแฟลต ให้เขาเช่าในอัตราค่อนข้างต่ำ
@ ระบบแลนด์แชริ่ง คือ...?
การนำที่ดินมาทำประโยชน์ให้เกิดรายได้เพื่อไปเลี้ยงดูส่วนใหญ่ แต่ที่ผ่านมาแลนด์แชริ่งไม่ค่อยประสบความสำเร็จ เพราะชุมชนที่ได้รับสิทธิให้อยู่ เขาอยู่ไม่นานก็จะเซ้งสิทธิต่อแล้วไปบุกรุกที่อื่นต่อ ซึ่งอาจเป็นเพราะอาชีพของเขาคือหาบเร่แผงลอย ต้องมีรถเข็น พอไปอยู่แฟลตชั้น 2 ชั้น 3 ก็ไม่สะดวก นั่นคือความที่เราไม่เข้าใจความต้องการของเขา
ดังนั้นจึงได้ปรับเปลี่ยนแนวคิดมาเป็นขอความร่วมมือ พอช. (องค์การพัฒนาชุมชน-องค์การมหาชน) และให้ชาวบ้านมีส่วนร่วมในการกำหนดรูปแบบการพัฒนาที่ดินของเขาเอง ซึ่งเราทำโครงการนำร่องไป 39 ชุมชนใน กทม.เป็นปีที่ 9 แล้ว ประเมินผลแล้วค่อนข้างน่าพอใจ ชาวบ้านยังคงอยู่ในพื้นที่ดูแลกันในรูปแบบสหกรณ์ ชาวบ้านมีส่วนร่วมและรับผิดชอบชีวิตของพวกเขา
ซึ่งเมื่อเป็นเช่นนี้ก็สามารถให้สัญญาเช่าระยะยาว 39 ชุมชน 30 ปี เช่น ชุมชนถนนรามคำแหง 39 และมีทั่วกรุงเทพฯในหลายๆเขต เพราะฉะนั้นไม่ใช่เราเก็บค่าเช่าอย่างเดียวแต่เราพัฒนานำคนนำความรู้เข้าไปด้วย นอกจากนั้นยังจัดให้มีหน่วยงานด้านซีเอสอาร์ หลาย ๆ ชุมชนเราไปเปลี่ยนสายไฟ เปลี่ยนหลอดไฟให้ใหม่ อบรมดับเพลิง สนับสนุนทุนการศึกษาแก่บุตรหลาน ก็ยังมีที่เหลืออีกประมาณ 70 ชุมชนที่จะค่อย ๆ พัฒนาต่อไป
@ ขณะนี้มีทำเลไหนที่จะพัฒนาบ้าง ?
ณ ปัจจุบันพื้นที่ในแผนที่จะพัฒนาก็มีบริเวณบางกอกบาซาร์ เป็นห้องแถว 200 กว่าห้องที่เกิดขึ้นมา 20-30 กว่าปีแล้ว คือถ้าดูจากสี่แยกราชประสงค์ เกษร พลาซ่า อโนมา บิ๊กซี มีแต่ที่ของสำนักงานทรัพย์สินฯที่ดูไม่เรียบร้อย ซึ่งต้องพัฒนาใหม่
และเมื่อไรก็ตามที่จะเอาพื้นที่คืน ประการแรกสุดพัฒนาแล้วจะต้องให้สิทธิคนเก่าได้กลับมาอยู่ก่อน ประการต่อมาถ้าผู้เช่าไม่อยากกลับ เขาจะได้เงินช่วยเหลือไม่ถึงกับมากมาย เพราะค่าเช่าเดิมค่อนข้างต่ำอยู่แล้ว ในทุกพื้นที่ยืนยันได้เลยว่าถ้าหากนำเงินค่าเช่าย้อนหลัง 20-30 ปีที่เป็นค่าเช่าตลอดเวลาที่เราได้รับ กับเงินช่วยเหลือที่เขาจะได้รับจากเรา มันคล้าย ๆ กับเขาเอาเงินมาฝากเราไว้แล้วรับกลับเป็นก้อนบวกดอกเบี้ย แน่นอนว่าจำนวนจะแตกต่างกัน และแต่ละพื้นที่ได้รับเงินคืนไม่เท่ากัน เพราะค่าเช่าต่างกัน เช่น ห้องแถวแสมดำกับย่านพระรามที่ 4 ค่าเช่าจะต่างกัน
เรียกว่าไม่มีเจ้าของที่ดินที่ไหนดูแลผู้เช่าขนาดนี้อีกแล้ว คือให้ทั้งเงินช่วยเหลือและให้สิทธิกลับเข้ามา
@ โครงการพัฒนาย่านหลังสวน
ทำเลหลังสวนเรามีที่ดินตั้งแต่ถนนหลังสวนถึงซอยต้นสนประมาณ 70 ไร่ พื้นที่บางส่วนพัฒนาแล้ว แต่อีกหลายส่วนยังเป็นผู้เช่ารายย่อยๆ เป็นที่อยู่อาศัย ร้านค้าเล็กๆ เรามองเห็นว่าอายุการใช้งานของพื้นที่มันนานมากแล้วจึงจะขอพื้นที่กลับมา พัฒนาใหม่ โดยเราจะทำเอง เหตุผลเพราะต้องการดูแลผู้เช่าในการให้สิทธิกลับเข้ามาอยู่หลังการพัฒนาแล้ว
ยกตัวอย่างค่าเช่าที่เราได้รับค่อนข้างต่ำ แต่เมื่อกำหนดเป็นเงินช่วยเหลือ ตารางวาละ 24,500 บาท ถ้ามี 100 ตารางวาเขาได้เงินไปฟรี ๆ 2 ล้านกว่าบาท เขาอาจจะไปหาที่อยู่ใหม่ หรือหากเขาจะใช้สิทธิกลับเข้ามาอยู่ที่เดิมก็ได้ แต่ต้องเป็นค่าเช่าอัตราใหม่ แต่เราก็ให้สิทธิเขาก่อน
@ โครงสร้างการบริหารงานของ สนง.ทรัพย์สินฯ
อดีตเรามีทรัพย์สินดูแล 2 ประเภทคือ อสังหาริมทรัพย์ ที่ดิน อาคารให้เช่า กับเงินลงทุนในบริษัทต่าง ๆ สมัยปี 2540 ที่เกิดวิกฤตเราจำเป็นจะต้องปรับโครงสร้างองค์กร พบว่าด้านการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ส่วนหนึ่งเกิดจากความไม่คล่องตัว ผู้เช่าของเราหลายรายประสบปัญหาวิกฤตที่น่าเห็นใจ แต่โครงสร้างองค์กรไม่สามารถแก้ปัญหาได้ทันท่วงที จำเป็นจะต้องมีการแก้ปัญหาอย่างรวดเร็ว มีข้อมูลที่พร้อม มีบุคลากรที่มีความรู้ สำนักงานทรัพย์สินฯขณะนั้นจึงแก้ปัญหาด้วยการตั้ง "บริษัทวังสินทรัพย์" ขึ้นมา เชิญผู้มีความรู้ รับมอบ รับโอนสินทรัพย์ไปบริหารจัดการให้คล่องตัว
อีกส่วนคือเงินลงทุน ในอีดตมีบริษัทเอกชน รัฐบาลชักชวนให้ถือหุ้นมากมาย แม้ไม่ใช่เงินจำนวนเยอะ เพราะเขาเข้ามาเพราะความน่าเชื่อถือของสำนักงานทรัพย์สินฯ แต่เมื่อเกิดวิกฤตปี 2540 พบว่าเงินทุนเหล่านี้จะต้องมีการจัดการอย่างมืออาชีพเพื่อให้เกิดประโยชน์ ส่วนไหนที่ไม่ต้องการจัดการให้เกิดประโยชน์ก็จะให้พาร์ตเนอร์ซื้อคืนกลับไป งานส่วนนี้มีการจัดตั้ง "บริษัททุนลดาวัลย์" ขึ้นมาดูแล
@ พอร์ตทรัพย์สินของสำนักงาน
พอร์ตในกรุงเทพฯมีประมาณ 2.1 หมื่นสัญญา กับที่ดินในต่างจังหวัดแต่ไม่เยอะ ส่วนใหญ่จะทำเกษตรมีอยู่ 6 จังหวัด 6 สำนักงานย่อย ครอบคลุมพื้นที่ 13 จังหวัด ซึ่งภาพภายนอกสำนักงานทรัพย์สินฯคนมองว่าพระเจ้าอยู่หัวมีที่ดินมากมายทำไมไม่เอามาแจกคนจน นั่นเป็นเพราะคนเข้าใจผิด ที่ดินในต่างจังหวัดจะมีเกษตรกรเช่าเป็นส่วนใหญ่ กับเป็นตลาดเล็ก ๆ ไม่กี่แห่ง
@ คุณจิรายุ (อิศรางกูร ณ อยุธยา-ผู้อำนวยการ) เคยบอกว่า สำนักงานทรัพย์สินฯจะเป็นดีเวลอปเปอร์
ใช่ครับ แต่คำว่า "ดีเวลอปเปอร์" ไม่ใช่ในความหมายเราจะพัฒนาเอง แต่เราจะดูแลพร็อพเพอร์ตี้ของเราให้เกิดการพัฒนา นโยบายนี้ไม่ได้เป็นของใหม่ วิธีการอาจจะปรับให้เหมาะสม เช่น แลนด์แชริ่ง ถ้าไม่เหมาะสมก็ต้องทบทวนและพิจารณาหาวิธีการอื่น ๆ
@ โครงการที่หน้าพระลาน
โครงการนี้มีการพัฒนาเชิงอนุรักษ์ เป็นสิ่งปลูกสร้างที่มีคุณค่าทางประวัติศาสตร์ เรามีหน่วยงานที่ดูแลโดยเฉพาะ ที่ได้ทำเสร็จไปแล้ว เช่น ย่านท่าพระอาทิตย์ ห้องแถว 9 ห้อง เป็นโครงการที่เราถือว่าเป็นอาคารที่มีคุณค่าทางประวัติศาสตร์ โดยขั้นตอนจะเชิญที่ปรึกษา ผู้รู้ ออกแบบว่าจะใช้วัสดุยังไง ประตูเคยเป็นบานเฟี้ยมตอนนี้ประตูเหล็กก็ต้องกลับมาเหมือนเดิม พื้นที่หน้าพระลานคิดว่าไม่เกินสิ้นปีน่าจะเสร็จ
@ ระยะเวลาสัญญาเช่าของสำนักงานทรัพย์สินฯ
กฎหมายปัจจุบันเราทำได้สูงสุด 30 ปี แต่ถามว่าทุกรายให้ 30 ปีไหม คงไม่ เรามีเกณฑ์ของเรา ดูว่าผู้เช่านำที่ดินไปทำประโยชน์อะไร ถ้าลงทุนเยอะก็ต้องให้ยาวหน่อย
ที่มา:ประชาชาติธุรกิจ
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น